Logistiikkatilaa tulossa tuplasti vuoteen 2017 verrattuna

Suomessa valmistuu tänä vuonna uutta logistiikkatilaa kaksi kertaa niin paljon kuin viime vuonna. Tämän vuoden jälkipuoliskolla uutta tilaa valmistuu peräti 270 000 neliömetriä. Vuoden ensimmäisellä puoliskolla tiloja tuli lisää 70 000 neliömetriä.

Luvut käyvät ilmi Jones Lang LaSallen syksyn 2018 Nordic Outlook-raportista. JLL julkaisi asiasta tiedotteen 13.9.

SLO:n Tuupakan jakelukeskuksen laajennus ja Finnairin lentorahtiterminaalin valmistuminen kasvattivat logistiikkakiinteistöjen määrää vuoden 2018 alkupuoliskolla noin 70 000 neliömetrillä, mutta loppuvuoden saldo on peräti 270 000 neliötä.

Logistiikkatilojen vuoden 2016 lopulla käynnistynyt vuokrien nousu on raportin mukaan pysähtynyt, eikä vuokrien odoteta lähitulevaisuudessa kasvavan merkittävästi. Verkkokaupan kasvu ja liiketoimintaympäristön muutosten nopeutuminen on johtanut edelleen vuokrakausien lyhentymiseen.

Helsingin toimistotilojen vuokrat kasvavat raportin mukaan lähivuosina Helsingissä seitsemänneksi nopeimmin Euroopassa ennustaa raportti.

Vuonna 2017 Helsingin ydinkeskustan vuokratasot nousivat peräti 8,2 prosenttia, paljolti uuden tai uusitun toimistotilan, kuten Kasarmikatu 21:n, ansiosta.

Patoutunut kysyntä ja uusien toimistotilojen maltillisesti kasvava tarjonta nostavat Helsingin ykkösluokan toimistojen vuokratasoja lähivuosina keskimäärin 2,6 prosenttia vuodessa aina vuoteen 2022 asti. JLL:n mukaan Helsinkiä vauhdikkaimmin vuokrat nousevat vuosittain Madridissa (4,1 %), Amsterdamissa (3,5 %) ja Oslossa (2,9 %).

Helsingin ydinkeskustassa toimistotilan nettovuokra on tällä hetkellä keskimäärin 33,5 euroa neliömetriltä. Muualla Helsingissä vuokrataso on 24,5 euroa, Espoossa 21,5 euroa ja Vantaalla 20 euroa neliömetriltä.

Yhä voimakkaampi kysyntä kohdistuu huippuluokan toimistotiloihin Helsingin ydinkeskustassa, korkeintaan 500 metrin päästä Helsingin rautatieasemalta. Monelle yritykselle toimistotila on tärkeä edellytys osaavimman työvoiman rekrytoinnissa. Nämä tilat sisältävät yhä useammin saunoja, terasseja, pelihuoneita tai esimerkiksi jooga-tiloja.

Kauppakeskukset paineessa

Suomeen valmistuu lähivuosina useita kauppakeskushankkeita, vaikka ostovoiman odotetaan kasvavan vain maltillisesti. Helsingissä Tripla ja Redi kasvattavat pääkaupunkiseudun ostoskeskuskapasiteettia noin neliömetriin/asukas vuosina 2019 ja 2020.

Suomeen on suunnitteilla ja syntymässä myös kolme uudenlaista outlet -ostospuistoa; Helsinki Outlet Vantaan Porttipuistoon, Kotka Old Port ja Zsar Vaalimaalle.

Yhdessä verkko-ostamisen yleistymisen kanssa nämä trendit johtavat siihen, että kauppakeskukset joutuvat roolittamaan itsensä uudelleen. Yhä useampi muuttuu "kaupunkimaiseksi keskukseksi", jossa on aiempaa enemmän ravintoloita ja vaikkapa coworking -tiloja.

Vuokratasot parhaissakin kohteissa ovat kasvaneet vain maltillisesti viime aikoina, eikä tähän ole nähtävissä muutosta lähitulevaisuudessa.

Suomi on nyt kiinnostava

Vuonna 2018 kiinteistökaupan transaktiovolyymit näyttävät tasaantuvan huippuvuoden 2017 jälkeen (10 mrd. euron kiinteistösijoitukset). Tammi-kesäkuussa Suomessa tehtiin noin 3,9 mrd. euron arvosta kiinteistökauppaa, joka sekin on historiallisesti tarkasteltuna poikkeuksellisen korkea taso. Vuotta 2017 selittää 3,8 mrd. euron suuruinen Sponda-kauppa.

Suomen erityispiirre muihin Pohjoismaihin verrattuna on ulkomaisten sijoittajien merkittävä kiinnostus. Vuoden 2018 alkupuolella kansainväliset sijoittajat vastasivat noin 80 prosentista kiinteistökaupan volyymistä.

Tyypillisesti Suomi on ollut saksalaisten sijoittajien kiinnostuksen kohteena. Alkuvuoden aikana kotimaisia kiinteistöjä ovat ostaneet niin ranskalaiset (AEW, AXA ja Corum Asset Management), sveitsiläiset (Corpus Sireo), yhdysvaltalaiset (Round Hill Capital ja Morgan Stanley) kuin ruotsalaisetkin (SBB ja Castellum) sijoittajat.

Merkillepantavaa on, että ulkomaisten sijoittajien kiinnostus on kohdistunut edelleen korostetusti pääkaupunkiseutuun. Muutama heistä on aktivoitunut muuallakin Suomessa ja on mahdollista, että jatkossa ulkomaiset sijoittajat ovat aiempaa kiinnostuneempia erityisesti Turun, Tampereen ja Oulun hyvälaatuisista kiinteistöistä, joissa kilpailu on selvästi vähäisempää.