Kysyntä ja tarjonta eivät kohtaa kiinteistökaupassa

Newsec arvioi kiinteistömarkkinoiden transaktiovolyymin olevan Suomessa vuonna 2020 noin 6,5 miljardia euroa eli samalla tasolla kuin vuonna 2019. 

Kaupankäyntiä hidastaa se, että tarjonta ei vastaa vahvaan kysyntään. Sijoittajia kiinnostavat sijainnit ovat Helsingin ydinkeskustan lisäksi pääkaupunkiseudun muut prime-osamarkkinat ja Turku sekä Tampere.

Newsec julkisti kiinteistömarkkinakatsauksensa 12.2.

Katsauksen mukaan modernien ja hyvillä paikoilla sijaitsevien logistiikkakiinteistöjen kysyntä on vahvaa. Ne tarjoavat toimistokohteisiin verrattuna hyvää tuottoa ja verkkokaupan kasvun myötä modernille logistiikkatilalle riittää käyttäjäkysyntää, mikä pitää yllä eurooppalaisittainkin vertailtuna korkeita vuokratasoja.

Logistiikalla kysyntää

Verkkokaupassa paine yhä nopeampiin toimitusaikoihin kasvaa, ja tämä asettaa vaatimuksia logistiikkatiloille. Vielä kymmenen vuotta sitten logistiikka-alalla puhuttiin lavakäsittelyn automaattisuudesta, mutta nyt liikutellaan yksittäisiä tuotteita, jotka pitää toimittaa tehokkaasti yksittäisille asiakkaille. Logistiikka-alalla sijainti on erittäin tärkeää, mutta myös sisätilojen pitää vastata verkkokaupan tarpeisiin.

Suomessa nykyaikaisten logistiikkatilojen vuokratasot ovat melko korkeat suhteessa Eurooppaan tai muihin Pohjoismaihin. Bruttovuokrat hyvissä kiinteistöissä ja parhaimmilla paikoilla voivat olla yli 10 €/m2/kk. Prime-kohteiden bruttovuokratasot esimerkiksi Berliinissä ovat hieman päälle 7 €/m2/kk ja suur-Pariisin alueella noin 4,5 €/m2/kk.

Suomen korkeata vuokratasoa selittävät muun muassa tiukat energia- palo- ja äärieritystä koskevat määräykset, jotka vaikuttavat rakennuskustannuksiin. Toinen selittävä tekijä on tarjonnan puute moderneista logistiikkatiloista erityisesti pääkaupunkiseudulla. Spekulatiivista kehittämistä on kysyntään nähden vähän.

Logistiikan murroksen, tavaravirtojen muutosten ja epävarman markkinaympäristön takia niin sanotut 3PL-toimijat eli ulkoistetun logistiikan toimijat eivät uskalla omien, lyhyiden asiakassuhteidensa takia sitoutua pitkiin vuokrasopimuksiin.

Alalla hyvin lyhyitä vuokrasopimuksia
 

"Niinpä logistiikkatilojen vuokrasopimukset ovatkin lyhentyneet 1–3-vuotisiin sopimuksiin, kun aikaisemmin tiloista solmittiin 7–10 vuoden tai jopa pidempiä sopimuksia. Isot toimijat pystyvät sitoutumaan pidempiin sopimuksiin, jos heillä on vakiintunut asema, laaja asiakaskunta ja toimivat tilat", Head of Research Newsec in Finland Olli-Pekka Mustonen kertoo.

Tulevaisuudessa logistiikan automaatio kasvattaa vuokrasopimusten pituutta, kuten muualla Euroopassa on jo tapahtunut.

Logistiikkakiinteistöjen sijoittajakysyntä on kasvanut selvästi pari viime vuoden aikana. Parhaiden kohteiden tuottovaatimukset ovat nyt lähellä viittä prosenttia, mikä on selvästi enemmän kuin prime-toimistokohteissa. Tämä on lisännyt sijoittajien kiinnostusta.

"Verkkokaupan kasvun myötä logistiikkaverkostoon kohdistuu vahvaa käyttäjäkysyntää, joten on odotettavissa, että tuottovaatimustasot laskevat. Euroopassa parhaiden logistiikkakohteiden tuottovaatimukset ovat painuneet jo alle neljän prosentin", Mustonen toteaa.

Volyymi laskee hieman

Vuonna 2021 volyymin odotetaan laskevan noin kuuteen miljardiin. Newsec ei usko, että viime vuosien kauppavolyymiä nostaneita miljardiluokan platform-kauppoja tehdään aiemmalla tahdilla. Kaupan volyymi palautuukin pitkän aikavälin tasapainotilaan.

Helsingin ydinkeskustan kohteille on yhtiön mukaan vahva sijoittajakysyntä, tuottovaatimukset ovat parhaissa toimistokohteissa jo pudonneet kolmen prosentin tuntumaan. Myös tilojen käyttäjäkysyntä on voimakasta ja käyttöasteet ovat pysyneet korkealla.

"Tämä on nostanut vuokratasoja, ja hyvien kohteiden vuokrien odotetaan nousevan jopa ennätystasoille. Keskustan lähialueille rakennetut uudet toimistot esimerkiksi Pasilassa eivät ole horjuttaneet ydinkeskustan vuokratasoja. Huippusijainnista ollaan valmiit maksamaan", Head of Advisory Newsec in Finland Mikko Tenhola sanoo.

Alhaiset tuottovaatimustasot heijastuvat silti kiinteistöjen kysyntään pääkaupunkiseudulla. Hyvien liikenneyhteyksien – erityisesti raiteiden – varrella ja solmukohdissa sijaitsevat kohteet houkuttelevat sijoittajia nimenomaan ydinkeskustaa parempien tuottotasojen ansiosta.

"Parhaat osamarkkinat kuten Espoon Keilaniemen ja Leppävaaran toimistokohteet tarjoavat hyvää tuottoa varsin maltillisella riskillä", Tenhola sanoo

Pääkaupunkiseudun lisäksi kotimaisia ja yhä kasvavaa joukkoa kansainvälisiä sijoittajia kiinnostavat suurimmat yliopistokaupungit. Näissä kaupankäyntiä rajoittaa lähinnä hyvien kohteiden rajallinen tarjonta.

Asunnot kiinnostavat – liiketiloilla haasteita

Vuokra-asuntojen sijoittajakysyntä kasvaa ja ne kiinnostavat kotimaisia ja ulkomaisia sijoittajia. Newsec uskoo asuntojen tuottovaatimusten laskevan edelleen. Asunnoille riittää myös käyttäjäkysyntää kasvavilla alueilla ja niiden vajaakäyttöasteet ovat minimissä. Kysyntä ei rajoitu vain pieniin asuntoihin, myös isoille asunnoille riittää halukkaita käyttäjiä.

Liikekiinteistöt sen sijaan nähdään haastavina. Liikekiinteistötransaktioita kuitenkin tehtiin vuonna 2019 melko paljon, niiden osuus Suomen kiinteistökaupan volyymista oli noin neljännes.

"Liikekiinteistöjen kysyntä on kuitenkin valikoivaa ja niiden omistaminen vaatii sekä osaamista että aktiivista johtamista, mutta hyville kohteille on edelleen kysyntää. Sijoittajat kiinnittivät huomiota erityisesti liikekiinteistöjen sijaintiin ja kaupalliseen kokonaisuuteen", Tenhola sanoo

Ankkurivuokralaisina arvostetaan päivittäistavarakauppoja ja muita sujuvan arjen palveluita, jotka tuovat tasaista asiakasvirtaa ja ovat vastustuskykyisiä verkkokaupan kilpailulle. Kauppakeskusmarkkinoille on tullut lyhyessä ajassa lisää tarjontaa pääkaupunkiseudun isojen kauppakeskushankkeiden valmistuttua. Tämä yhdessä verkkokaupan kanssa luo painetta sekä käyttöasteille että vuokratasoille.